鄂爾多斯造城十年空置房囤積 小村旁疾馳店衰敗
註釋 我來說兩句(65人介入) 掃描得手機關閉2013年09月27日07:48來歷：中證網-中國證券報 手機客戶端
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年夜|中|小打印 9月的鄂爾多斯，秋涼驟起，遊走於鄂爾多斯新、舊城區內連綿數公裡的空置樓盤間的人們，備感冷意。空置的樓房紀錄著鄂爾多斯十年造城靜止一起走來的興衰，其間被裹挾入來的另有一個小我私家物命運的沉浮。
自2003年啟動新的都會成長策略至今，鄂爾多斯已走過瞭十年城鎮
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鄂爾多斯6.87+0.071.03%化進程。“十年‘沉浮’兩茫茫”，已經大張旗鼓的“造城”靜止，如本日漸衰落。除瞭給這座都會帶來年夜面積房地產空置及全平易近財產泡沫化的重殤之外，在新型城鎮化軍號吹遍天下確當下，其畸形城鎮化之路所留下的沉疴更值得業界再總結，或可為之後者提供一份活生生的實際教材。
轉型誤進“房地產化”岔路支路
張年夜牛是前兩年鄂爾多斯房地產開發盛極而衰的親歷者之一。見到中國證券報記者時，一臉疲勞的他剛從距鄂爾多斯兩千多公裡的興安盟驅車20多個小時風塵仆仆地趕歸，他告知記者，自往年以來，他就把和他人合股開發的一處未落成樓盤典質給瞭前兩年搞平易近間融資的借主，另營生意來還還剩下的數十萬元債，本年以來他隔三差五跑一趟興安盟，在那裡開端做一些建材生意。
他玩笑地告知中國證券報記者，鄂爾多斯平易近間此刻撒播一個段子：電視臺記者在陌頭隨機采訪鄂爾多斯市平易近：“假如你買彩票中瞭500萬年夜獎，你會怎麼花？”市平易近不假思考地答：“先還債。”“那剩下的呢？”“剩下的逐步還。”張年夜牛說，這雖是笑話，必定水平上倒是當下鄂爾多斯老庶民的真正的處境寫照：前兩年全平易近放貸搞融資，全平易近搞房地產，如今全平易近追債，全民氣累。
然而，比擬於財產一夜間泡沫化帶來的夢魘，更讓張年夜牛至今心中唏噓不已的是，當初是如何的一種“沖動”讓他一夜間拋卻運營多年的煤炭運銷買賣，轉而投進到房地產開發的滔滔大水？他告知記者，已往十年間，他始終應用鄂爾多斯煤炭資本的上風，拉起十多輛運煤車的步隊，在鄂爾多斯與外埠交往運煤，年成好時年進百萬元不可問題。而當岑嶺時多達500多路房地產開發雄師湧進時，他也不屈不撓地賣瞭資產集合一圈伴侶蓋起瞭樓盤。可是，當樓盤還沒有賣出時，就遭受瞭鄂爾多斯樓市的冬天。
事實上，在中國證券報記者實地查詢拜訪中，相似張年夜牛所說確當初的那份“沖動”，在鄂爾多斯本地已經一度成為廣泛的社會意態，甚至是鄂爾多斯已往幾年都會全體成長思潮的一個縮影。恰是在這份“沖動”的差遣下，鄂爾多斯已往十年城鎮化路途開端產生傾向，直至誤進“房地產化”的邪路。
依照業內專傢的廣泛共鳴，迷信公道的城鎮化，工業依托是根底，而且這些工業成長要領有可連續性。北京錫恩企業治理參謀有限公司副總裁傅中近期受企業委托在鄂爾多斯鋪開瞭數天調研，他發明，鄂爾多斯城鎮化開初階段堪稱運轉在良性軌道。依托“羊(絨)、煤(炭)、(稀)土、(自然)氣”這些本地領有得天獨厚上風的動力資本工業，精心是依附煤炭工業在已往十年的黃金成長期，鄂爾多斯用不長的時光就創出瞭天下第一的GDP增速，人口規模也迅速攀升至百萬人。
“假如鄂爾多斯在已有資本上風上不停壯年夜工業規模，且延長工業鏈或實時尋覓替換工業，以抵擋因為資本枯竭瓶頸而帶來的都會經濟久遠成長風險，那麼鄂爾多斯的城鎮化可能會在天下范圍內樹立起一個側面典範抽像。”傅中說，近年來本地當局用意打造總部經濟、設備制造基地以及雲盤算工業中央，均堪稱鑽營可連續性工業轉型的力舉。
但大失所望的是，當房地工業被浩繁都會定位為支柱工業並為此年夜興土木之際，“財年夜氣粗”的鄂爾多斯也未甘寂寞。家喻戶曉的是，已往短短幾年時光，因煤炭開發而堆集的數千億財產源源不停地轉移到房地產開發中，已往所有鑽營工業轉型的力舉終極都指向一個標桿：房地產化。傅中以為，當城鎮化演化成瞭房地產化，不只無奈驅動經濟增長，還會發生巨量的房地產泡沫。如今鄂爾多斯巨量的空置房及GDP增速年夜幅下滑就是明證。
張年夜牛也告知中國證券報記者，當初本身所運營的煤炭運銷公司事跡紅火的時辰，相識到當局將鼎力成長遊覽經濟，曾預計拿出一筆錢來投資飯店買賣，但還將來得及步履，就卷進瞭鄂爾多斯全平易近房地產暖。“煤炭行業已經一度暴利，但當望到像伊泰、烏蘭如許的煤炭巨頭紛紜‘吊兒郎當’，年夜搞房地產開發時，誰都想搶食這一塊更肥的肥肉，是以都義無反顧，直到此刻所有都化為泡影。”他輕嘆道。
先造城後填人的捨本逐末
依照海內外關於城鎮化的迷信理念，城鎮化的一年夜內在是在工業會萃基本上帶感人口的會萃，入而催生都會自覺的生長及擴容。而反觀鄂爾多斯，其十年城鎮化走的倒是先造城後填人的捨本逐末的岔路支路。
小羅是鄂爾多斯一傢市直單元的公事員。已往幾年，她跟著地點單元由東勝區遷徙至康巴什新區的新辦公地，成為康巴什新區已往幾年施行的“惹人”策略的一份子。她告知中國證券報記者，來到新區後，這裡所有都是新的，都會廣場絢麗雄偉，馬路寬廣平展，到處浮現出一番古代都市的派頭。
已往的十年，鄂爾多斯發憤將本身打形成西方“迪拜”。在中國證券報記者幾天實地所見所聞中，印象最深的是當局為施行這種願景在配套基本舉措措施上的盡力。除瞭已為外界熟知的古代化的博物館、藏書樓及年夜劇院等硬件舉措措施外，康巴什今朝整個新區的治理采用社區化模式，全區32平方公裡的范圍被劃分為三年夜社區，每個社區都建成瞭一個古代化效能齊備的社區辦公年夜廳，一切平易近鬧事項均采用一站式辦事模式。不但這般，為買通新區與外界的溝通瓶頸，本地當局還斥巨資將銜接東勝及康巴什的公路由本來的雙車道擴寬成六車道，途徑兩旁綠化帶蒔植的都是引自西南和雲南的名貴樹種。一切所有的盡力，仿佛都是為瞭“遙方的主人，請你留上去”。
然而，在沒有需要支持下，全部盡力都顯得力有未逮。在與記者的談天中，小羅最年夜的迷惑便是“康巴什如今設置裝備擺設的這麼好，為什麼就吸引不瞭年夜規模的人來棲身呢？”“可能是這裡的消費程度和房價仍是很高吧，像我此刻做公事員，一個月支出在4000元擺佈，新區好一點地段的屋子都在6000元/平米以上，此刻就等著買新區同一設置裝備擺設的公事員限價房，平凡商品房肯定買不起。”她說。
據中國證券報記者相識，民間統計的鄂爾多斯康巴什新區今朝的人口數已達10萬，此中的重要組成是拆遷戶、市直機關公事員及年夜中小學學生，另有一些本地引入的產業名目的工業工人。
傅中對中國證券報記者剖析，對付鄂爾多斯來說，將來無法的抉擇是繼承引“人”。但從今朝人口組成來望，作為最年夜主體的公事員及學生的引進基礎到位，後續空間曾經有餘。是以，將來最年夜的但願在於靠產業名目落地帶來工業工人增多，由此帶動第三工業成長，入而入一個步驟推進人口規模擴展。“但此刻的問題是，高房價、高物價可能會成為完成這種預期的最年夜絆腳石”他擔心道。
傅中的擔心並非過剩。事實上，早在2008年，國傢發改委投資研討所課題組曾對康巴什新區將來成長做瞭一次深刻評價，終極造成的評價講演指出，康巴什將來成長的最年夜潛伏困難之一，就在於工業成長本錢過高。講演直陳，“新區的設置裝備擺設適度依靠年夜規模固定資產投資，這帶來本地房地產品業费用過快增長，使得新區成長第二、三工業成長的運營本錢很高，工業入進門檻較高，盈利才能較低的第二、三工業，尤其是第三工業中包含商貿暢通流暢、餐飲、遊覽、社區辦事等住民消費性辦事業，很難入進新區並疾速成長發展起來，加劇瞭新區將來經濟成長的難度和不斷定性。”
傅中指出，這種難度和不斷定性至今依然存在，成為鄂爾多斯將來繼承推動城鎮化不得不直面的困難。
被城鎮化後成分認同危機
依照專傢概念，今朝海內鼎力推動的新型城鎮化其首要的定位是“人的城鎮化”，讓農夫市平易近化。而受過多外力裹挾的“被”城鎮化，隻會帶來農夫廣泛的成分認同危機。值得註意的是，這種危機，曾經在鄂爾多斯浩繁拆遷農牧平易近身上逐漸浮現。
東勝區罕臺廟村是已往幾年鄂爾多斯施行棚戶區改革、推動農夫城鎮化的重鎮之一。本地村平易近老鐵告知中國證券報記者，已往罕臺廟村下轄四個生孩子隊，前兩年所有的全體拆遷，釀成如今的四個“社區”。他地點的田園都市小區，80%都是歸遷的拆遷戶。
中國證券報記者在小區望到，時價正午十分，住戶吃完午飯後都陸陸續續地來到小區門口的小廣場上，墊上幾張報紙開端打起瞭紙牌，閣下另有一群人紮好瞭馬紮，你一言我一語地擺起瞭“龍門陣”。老鐵告知記者，這便是如今年夜傢天天的“社區”餬口，年夜傢一坐便是一下戰書，到飯點就各自散往。
老鐵說，以前這裡仍是屯子時，傢傢都養羊種玉米，尋常的這個時辰應當是各自趕著羊群往放羊，或許在菜地裡扒玉米棒子。可這幾年，眨眼間釀成城裡人後來，卻不了解該幹啥。
老鐵告知中國證券報記者，他們小區年夜大都人已往幾年都拿著上百萬元的拆遷款介入平易近間融資，可險些所有的血本無回。“沒瞭錢，也沒瞭羊群，村裡的勞能源不得不都進來打工，已往鄂爾多斯經濟紅火的時辰，做修建工很賺錢，可這兩年工地都復工瞭，又不了解該幹啥瞭。”老鐵說道。
當問到“當初那麼多的拆遷款，為什麼沒想著拿往做點生意或許搞點失常投資”時，老鐵說：“投資？不是說平易近間融資也是搞投資嗎？另外什麼，我都兩眼一爭光。”簡直，在中國證券報記者接觸的浩繁曾介入平易近間融資確當地老庶民中，這種說法很廣泛。
在傅中望來，這種徵象背地反應的一個問題便是“被”城鎮化後的農夫面臨城裡餬口、面臨財產的莫衷一是。缺少像城裡人那樣基礎的投資知識，好比炒股票、基金或其餘理財富品，當初能抉擇的也隻有搞平易近間融資。
談起當初的平易近間融資，老鐵說就像一場夢一樣。“當月朔夜間變得身無分文，有瞭房、車，過得挺有城裡人的感覺。但到頭來屋子、車子全沒瞭，才發明，本身仍是屯子人，啥都沒變化過。”他說，此刻最年夜的但願便是當局能絕量給拆遷農牧平易近多一些匡助。
專傢出藥方
警戒城鎮化“拉醜化”趨向
本報記者 郭力方
始終以來，鄂爾多斯城鎮化不停惹起暖議。中國人平易近年夜學經濟學院副院長劉元春以為，將來海內的城鎮化入程應以工業依托帶動“人的城鎮化”，在此經過歷程中應防止先造城後惹人而發生都會窮人窟湧現的“拉醜化”徵象。北京錫恩企業治理參謀有限公司副總裁傅中則建議，化解鄂爾多斯以後城鎮化碰到的困境，最主要的義務便是在現有計劃思緒下，加速工業多元化轉型，以帶感人口及需要的增長，推動都會經濟可連續成長。
“拉醜化”是年夜忌
中國證券報：在以後推動城鎮化已回升為國策的年夜配景下，怎樣總結鄂爾多斯已往十年推動城鎮化給其餘都會帶來的履歷啟發？
劉元春：起首，鄂爾多斯以“羊煤土頭土腦”資本型經濟起傢，精心是跟著煤炭行業入進十年“黃金期”，鄂爾多斯也迎來瞭經濟成長的“黃金十年”。可是，跟著煤炭行業近兩年泛起年夜滑坡，鄂爾多斯各方面的危機也應運而生。以煤炭為代理的資本行業都是周期性行業，必定會有個升降期，這就要求主政者對付這種經濟紀律要有深入的熟悉及政策預期，磨練著當局的風險預警機制。鄂爾多斯這些年也在測驗考試尋覓接替性工業，但在房地產化年夜潮的推進下，這種盡力顯著具備滯後性。這就提示海內浩繁都會，精心是資本型都會，今朝身上肩負著工業轉型及城鎮化的雙重擔務，兩者實在是井水不犯河水的，樞紐是要在加快轉型中完成工業平衡成長，入而帶感人口增長，推動城鎮化。
其次，從現階段來講，海內浩繁都會的成長壯年夜的進程都因此工業帶感人口增長，都會擴容。這在必定水平上防止瞭重走已往一些拉美國傢的老路：在無工業依托的情形下，單純擴展都會規模，使得浩繁都會窮人窟湧現，各類社會問題叢生，終極招致都會化入程受挫。鄂爾多斯“先造城、後惹人”這種推進城鎮化的思緒，就存在“拉醜化”的風險，應該值得警戒。
最初，完成新型城鎮化樞紐是要完成“人的城鎮化”，縱觀發財國傢城鎮化成長經過歷程，其標志並不是什麼一個處所蓋起瞭幾多樓，農業人口改成瞭都會住民。其實質上是要完成農夫成分改變經過歷程中隨同著人的文化化、古代化，沒有這些，便是在城裡打工一輩子，也算不上到達瞭“人的城鎮化”的要求。
工業多元化是邪道
中國證券報：就今朝鄂爾多斯城鎮化曾經形成的困境，應該怎樣追求化解之道？
傅中：城鎮化不即是造城，晚期城鎮化的年夜幹快上思惟應當摒棄。在今朝已形成的局勢下，怎樣加速完成人的流進，可能是鄂爾多斯要實際斟酌的問題。我以為，仍是要遵循城鎮化的迷信思緒，加速尋覓多元化的工業依托，入而完成人口的年夜規模增長。
起首，鄂爾多斯需求掙脫資本型成長，走向輪迴經濟。鄂爾多斯現有18個工業園，每個工業園均有各自的主題，既有像設備機器如許的傳統產業主題，也有像雲盤算如許的高科技主題，更有物流園如許的保障性主題。如何讓這些工業園真正施展價值，不只解決本地人的待業，更能吸引外來人口造成人口流進，是鄂爾多斯近況解套的可行方案之一。
其次，鄂爾多斯空氣周遭的狀況優質，有草原、戈壁等多稀缺業態資本，更有成吉思汗、元蒙文明的積淀，這些對成長遊覽業來說長短常好的基本。假如把鄂爾多斯做成蒙古源流文明特點的遊覽都會，並在將來造成攝生、養老的遊覽工業延長，也是鄂爾多斯的出路之一。
要完成本地巨量存量房的盤活，需求加速人口導進，但單憑鄂爾多斯的200萬人口是很難完成的。假如在現有室第名目基本上完成整合，將其改革成為鄂爾多斯年夜遊覽工業的配套，也是思索標的目的之一。
小村旁疾馳店的衰敗
本報記者 郭力方
在鄂爾多斯的幾天，讓人印象深入的人和事有良多，但此中留下印象最深的是在罕臺廟村采訪時猛然發明，離村子不遙處的原野上赫然聳立的一傢疾馳car 4S店。遐想到一般隻在年夜型都會的焦點區能力望到的疾馳4S店，實際中卻坐落在一個村子閣下，著實讓人心生詫異。
本地村平易近告知中國證券報記者，這傢店是早幾年前鄂爾多斯創造一個個一夜暴富神話的時辰建起來的。那時辰，這邊的村平易近手裡都握著上百萬甚至上萬萬的鈔票，買豪車險些是習以為常的事。但在平易近間假貸一陣金風抽豐橫掃後來，整個鄂爾多斯九成以上人的財產都剎時化作泡影，這傢疾馳4S店由此變得門庭稀落，少人問津。
望來，這傢疾馳店，正猶如一座留念碑，見證著鄂爾多斯已經的光輝。
記者和村平易近老鐵走入這傢店，年夜廳裡，除瞭參差有致地陳設的各類技倆豪車之外，卻少有人氣。隻有前臺招待在禮貌召喚著，紛歧會兒，從前面促走出一位發賣參謀，一邊帶著記者望車，一邊訊問著購車需要。
一旁的老鐵則木訥地坐在那裡，不住地轉著頭掃視著店裡的所有，並不斷地告知一旁訊問其需求喝啥飲料的辦事員：“我不要什麼咖啡，隻要給我來杯茶就行。”
疾馳店的發賣參謀告知記者，此刻來店望車的人曾經很少，而在兩年前，這裡天天都是人頭攢動，一個月能有凌駕50輛中級以上配置疾馳車的銷量。“鄂爾多斯人仿佛一夜之間從富庶之城暗淡瞭上去，比來招待的都是來店訊問是否可以變賣手中豪車的人。咱們曾經好幾個月沒有發賣事跡，再如許上來，隻有辭瞭這份已經讓有數人艷羨的事業。”他無法地說。
同樣無法的另有老鐵。在疾馳店年夜廳坐瞭不到一下子，他就急促召喚記者走人。走出年夜廳後來，他點起一根煙，淡淡地說：“我最基礎呆不上來，由於感覺這裡的所有都和我有關。”
老鐵的話仿佛也在通報像他一樣已往幾年“被”城鎮化人們的無法。“咱們便是屯子人，天天隻要有點事兒做，一日三餐無憂，而不是像此刻一樣，天天出瞭門，都不了解該做些什麼，除瞭打牌，談天。至於說到疾馳車，仿佛是別的一個世界的工具。”老鐵說。
當記者問此刻急切的需要是什麼，老鐵頓瞭頓，指著不遙處的村子小廣場說，“此刻住樓房，傢傢都有衛生間，但我就一直感覺不怎麼習性。要是村子小廣場很快能建起個公共茅廁，我感到是最緊要的事。”
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